“花招”使尽二手楼上演避税大战--妈妈在线

“花招”使尽二手楼上演避税大战

2006-8-18 9:26:00 来源：中国证券报点击次数：

    虽然此次个税强征实行之前，已经有过一番“过户大战”，但是8月1日正式实施之后，挖空心思避税的“高招”开始粉墨登场。

    利用装修、做低房价

    有中介向记者透露，在其经手的一些交易中，已经出现了买卖双方“合作”避税的现象。据介绍，由于大多数地方细则规定，未能提供完整、准确的房产原值凭证的话，普通住房按住房转让收入1％的标准核定，这种避税方式涉及到两个方面的政策规避。其一，卖方将以“未能提供房产原值凭证”的形式来规避20%的税收限制；其二，尽量将其出让住宅归入为普通住宅范围内。“为了能够归入1%的范围，买卖双方会将其成交合同上的价格降低。”
   把价格做低只是一个开始。由于此次个税征收规定，计算个税时可以扣除一部分合理费用，即其中支付的住房装修费用可作为合理费用的一部分，在计税时能被减除。“买卖双方会达成协议，将做低的那部分空间尽量算在装修费用里，然后买家会私下里把这部分差价补给卖家。”中介告诉记者。这样一来，卖家所支付的实际费用比严格按照个税缴纳的所需减免不少。

    转售为租、度过期限

    除了这种较为复杂化的避税方法之外，以转售为租的形式熬过5年期限是最常用的避税方式。政策规定，对个人出售自住5年以上，并且是家庭唯一生活用房的房产，免征个人所得税及营业税（普通住宅）。因此，在不急于出售的前提下，业主纷纷计划着先行出租进行过渡，待期满后再进行出售，便可以享受免征个税及营业税待遇。

    美联物业的调查结果显示，对于无法成功在8月1日大限前成交的业主而言，挂牌出售的心态产生明显变化。15%的卖家表示采取封盘举措；降价脱手或转嫁税费的卖家为16%；而将物业转售为租暂时过渡的业主比例高达46%。

    “假赠予”和“假典当”

    此外，针对“继承和赠予房产的，业主可实现免交营业税及个人所得税”的规定，一时间，将房产“赠予”不相关人士便成为了怪现象。

    据报道，为了逃避税收，不少卖家与买家达成协议后，采用赠予的方式进行交易，然后私下里再进行钱款交易。还有不少业主以抵押、典当方式进行交易，即表面上是卖家将房屋抵押给买家，然后业主不在合同约定时间内赎回房产，房屋所有权便会转到买家名下，这样一来，又以另一种“别出心裁”的方式规避了营业税的征收。

    点评：规避税收的方式大多以风险性大的形式出现，一旦双方产生争执或纠纷，很有可能产生得不偿失的后果。如采用赠予的方式，如果买家不愿支付讲好的费用了，那卖家只能哑巴吃暗亏；而采用抵押方式的话，遇上卖家不想卖房了，只要在约定期限内把钱还给买家即可，买家也只能无可奈何。

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