家住西城区的王女士来电话说，自己手里有一笔闲置资金，想通过商铺的投资获得收益。但是看看现在市场上商铺的广告，铺天盖地都是承诺自己的店面收益率有多高、能在多短的时间内收回投资。

    可是，比起在买房时见到的各个方面的咨询和解释，商铺投资方面的常识介绍却寥寥无几。

    王女士问，如果自己打算购买商铺的话，应该注意哪些问题。

    ●自算收益率做到心里有底

    对于普通投资者来说，在投资商铺时，最关注的应该就是收益情况如何了。成业行市场拓展中心拓展部长肖宇介绍说，关于如何计算商铺的投资收益率，有很多种算法，最简单的计算方式就是税后月租金减去当月物业管理费等开支，再乘以12个月（也就是按全年无闲置情况计算），然后再除以物业购置的总价款，得出的结果就是此处商铺的年收益率。如果是按揭贷款投资的话，在月租金中还要减去每月偿还的按揭款。

    投资商铺主要还是看投资者手中的自有资金量和计算投资收益与还贷金额之间的收益水平。商铺投资风险很大，而且是一个长线的投资，一般一个商铺的投资需要15年左右的时间才能收回，很少有可能出现一次性收回投资成本的情况出现。一般商铺的投资收益率在8%-10%之间，如果收益率过高或过低都会存在风险：过低容易导致在预定期限内成本无法收回；而收益率过高往往是开发商单方面片面计算得出的结果，在实际经营当中往往很难兑现。

    同时，商铺的收益率不能一概而论，要有区别对待。比如同样一个商业集群中，不同位置、不同朝向都会影响到后期不同业态的选择与进驻。此外，不同的业态也会给物业投资带来不同的收益水平，比如餐饮、娱乐这些业态的盈利水平肯定是较高的，而像便利店、超市这些店面的利润水平则偏低。

    所以，一种业态的利润决定着商家承租店面时的租金水平，毕竟对于承租的商家来说，租金是要分摊到经营成本当中的。所以，对于房主，在出租商铺时，必须考虑到承租者的业态及其本身可能拥有的利润。当然，不同业态对店面的消耗程度也是不同的，这些都要作为出租时房主必不可少的考虑要素，这样才能做到心中有数。

    ●谨慎投资别轻信“高收益、高回报”

    正像王女士在很多广告里都看到过的一样，多数开发商在出售自己的商铺时都会打出“高收益、高回报”的招牌，以此来吸引投资者购买。但是，理性的投资者千万不要被开发商单方面画出的“美好蓝图”弄昏了头脑，对收益率要有一个理性的判断。

    肖宇告诉记者，很多时候开发商在广告中提到的收益率都是一种理想状态下的计算结果，实际当中收益率也是会随着外部环境和租金水平等市场客观因素而产生波动。市场上不成文的规律就是商业需要不断通过经营的改善而获得收益率的稳固增长，而开发商一般承诺的收益率都不是可变的，也就是说更多地采用了固定收益率。所以开发商提供给客户的投资回报并没有把收益率的提高所带来的盈利返还给客户，客户无法通过投资获得最大盈余。

    因此，很多时候开发商把投资收益率承诺得过高，这时候投资者就更要当心了，因为开发商如果愿意在销售阶段就给自己套上后期支付高收益率的枷锁，这是很不正常的，没有任何开发商会冒着这么大的风险而经营下去，唯一的可能就是开发商会将后期经营委托给其他的商业管理公司，而自身则在获得高额的销售收入后顺势脱离。因此在投资这样的商铺时更应该保持高度的谨慎和理智。

    除此之外，在投资商铺的时候，一定要看商铺的位置和所在位置未来的商业发展潜力。不同的位置适合的业态也是截然不同的。如果个人投资商铺，投资者又是最终的直接经营者，那么投资和收益之间的关系就比较好确定了。如果个体仅仅是投资者，而非经营者，那就要计算一下最低的投资收益率，还要看看未来的委托经营管理者是谁，并做好最坏的打算，也就是说，看看可能带来的最低投资收益率能否接受。对于那些大型商业中的产权式商铺的投资更要慎重，因为这类商业经营的好坏不能直接由商铺所有者掌控，投资者获得收益的可能性完全掌握在经营者手中，投资者没有参与权和决定权，是比较被动的。

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